"老旧小区改造”什么来头

上月，国务院召开常务会议，指出：“要加快推进老旧小区改造，加大城镇老旧小区改造力度。”

此次会议关于旧改的措辞，连用“加大”、“加快”。“旧改工程”的受重视程度，让各行各业都嗅到了不同寻常的味道。一时间，“旧改”成为民生大热词。

伴随热度的提高，很多人不禁疑问：“旧改”到底是什么？

提到旧改，相信不少人会不由自主地想到棚改，也会有人认为二者是同一性质。

这其实是一种误解。

虽说棚改与旧改二者之间同属于旧城改造范畴，但还是存在本质的区别。

旧改和棚改区别在哪？

不同于棚改的“拆除重建”，旧改是在既有基础上“升级改造”。简单来说，旧改是对老破小建筑“面子”到“里子”的综合整治。比如，给建筑重新粉刷外墙，加装建筑保温层，加装电梯，发展周边的商业和便民服务等多样社区服务。

和棚改相比，当下旧改的优势更明显。因为，棚改投资一般落地周期为一年以上，而旧改在半年内就能完成，周期短，能迅速转化为消费能力。

如何概括2020年的“旧改工程”？

两个词：“加速度”、“大规模”

实际上，旧改并不是意见新鲜事。这个政策早在2015年就被提及，2018年试点，2019年中央财政拨付300亿专项资金。

2020年，中央开始“加码”。从中央到地方都在大力推进，计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。

同时地方有关“旧改”的规划，也纷纷开启“加速度”。

杭州今年将实施老旧小区综合改造四年计划。截止3月底，杭州今年计划改造实施的300个小区已有13个项目实际开工，165个项目进入招投标阶段。

今年湖南省政府报告，将开工改造1000个城镇老旧小区列入民生实事重点项目。

今年广东省印发通知，提出抓紧谋划老旧小区改造项目。

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按这个节奏看，“旧改工程”2020年起将大规模上量。

“旧改”背后藏着大生意

“旧改”涉及多项领域，背后藏着巨大市场需求。住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完善类。

基本类：与居民生活直接相关的水、电、气、路等基础设施、垃圾分类配套设施、加装电梯等。

提升类：包括搭建公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等。

完善类：在前二者的基础上，建设“完整社区”。包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、家政、快递等设施。

“旧改”的量有多大，威力有多猛？

据住建部数据显示，目前全国共有老旧小区17万个，建筑面积约40亿平方米。经测算，老旧小区改造的市场空间有望达到5万亿元。如果改造期为5年，每年可贡献1万亿投资额。

另外，居民自发进行户内二次装修，或带动市场空间进一步提升。

大约有多少？我们来推算一下。

据资料，老旧小区改造中进行户内二次装修的比例约为20%-30%。目前市场新屋装修的费用约为10万元/户，由于二次装修相对装修强度较低，我们假设二次装修费用约为5万元/户。

可以算出，自发装修市场空间或达0.6万亿。

也就是说，“旧改工程”规模或达5万亿+，投资潜力巨大。

建材、电梯、物业管理、停车设备等行业有望直接受惠

老旧小区改造的核心需求是基础设施翻新、加装电梯、配建停车场、物管等，相关行业有望直接受益。

01丨建材行业

老旧小区改造主要涉及有水泥、防水卷材、外墙保温材料、管材、涂料等建材行业。

据估算，老旧小区屋面防水改造将带来300亿防水建材需求

节能改造及屋面板更换带来约180亿保温材料需求

住房给排水及小区热力污水改造带来约150亿管材需求

节能改造及抗震加固有望催生100亿外墙涂料需求，若内墙全部重涂，将新增400亿元建筑涂料需求。

02丨电梯行业

经了解，目前大量老旧小区基本没有电梯配套。居民对电梯安装的需求迫切，电梯行业有望持续受惠。据估算，若老旧小区全部加装电梯，预计可带动约223万部电梯需求，新增投资或超2万亿元。

与此同时，多地政府还相继出台补贴政策，推动电梯安装工程。

浙江发布文件，每加装一台电梯，政府补贴资金最高达25万元

江西吉安宣布，每加装一台电梯给予10万元奖补

青海发布，每加装一台电梯补贴15万元

北京住建委明确，老楼加装电梯，2/3业主同意且其他业主不持反对意见，就可加装电梯。

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03丨物管行业

老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理。如此庞大的“旧改”存量摆在面前，无疑给物管行业带来了更大发展空间。

各地政府对旧改后续的物业管理十分重视，陆续出台了扶持政策。

例如，郑州每月补贴不少于0.3元/月/平方米（不少于3年）

石家庄市年平均补贴0.2元/月/平方米（3年）

山东省各地平均补贴0.2元/月/平方米

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04丨停车设备行业

经了解，全国上报需要改造的城镇老旧小区有17万个。我们可以算笔账，假设30%小区迫切需要加装立体停车设备，平均设备价格按照2万来算。那么旧改带来的停车设备需求，是2000亿的市场空间。

来源：猫招建材

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